A prática de locação de unidades residenciais por diárias, através de plataformas como o AIRBNB, não se enquadra nas modalidades de locação residencial comum ou por temporada reguladas pela Lei 8.245/1991. Essa modalidade é encarada como um meio inovador de hospedagem, representando um aluguel informal e desvirtuando a finalidade residencial do condomínio. Tal prática pode ser prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança e aos bons costumes da comunidade (Art. 1.336, inciso IV, do Código Civil).
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou seu entendimento (REsp 2.121.055 e REsp 1.819.075/MG), definindo que a decisão de proibir ou permitir o AIRBNB cabe à assembleia geral do condomínio. A chave legal é que a permissão para o AIRBNB exige a aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos. Este quórum qualificado é necessário para promover a mudança na destinação da edificação ou unidade imobiliária (Art. 1.351 do Código Civil), transformando-a em uso hoteleiro ou de hospedagem. Na ausência dessa aprovação, a prática de locação por diárias fica proibida no condomínio.
Lembramos que esta decisão só tem efeitos para as partes do processo, não é Lei e não torna nenhum condomínio irregular. Mas já deixa o alerta de qual vai ser o resultado dos processos que chegarem à decisão do judiciário.
O condomínio precisa estar um passo à frente, levar o assunto para a assembleia e antes de receber a intimação de qualquer processo já ter debatido e decidido os rumos deste tipo de locação no condomínio.
Outra orientação importante, é que se aprovada, a prática impõe diversas obrigações ao proprietário locador para garantir a segurança e o cumprimento das normas condominiais, incluindo a responsabilidade integral pelos atos dos hóspedes, a reparação de quaisquer danos e o fornecimento obrigatório da lista de hóspedes e seus documentos (RG, CPF/Passaporte) à administração com antecedência a chegada.
Globalmente, há uma forte tendência para limitar ou extinguir essa modalidade de locação em cidades turísticas, como visto na Espanha e em Nova Iorque, para proteger a moradia e frear o turismo de massa. A orientação jurídica final é que a comunidade deve decidir os rumos dessa locação, levando em consideração a realidade e os anseios de cada proprietário.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
por 
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